（原標(biāo)題： 稅務(wù)調(diào)控：國(guó)五條調(diào)控效果還需看遠(yuǎn)一些）

　　【導(dǎo)讀】國(guó)五條短周期的規(guī)律是，成交量先跌，價(jià)格漲幅回落，然后需要較長(zhǎng)時(shí)間，才會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的下跌。

　　廣州代理記賬了解到，從2月下旬開(kāi)始，對(duì)于國(guó)五條、國(guó)五條細(xì)則以及地方細(xì)則，媒體持續(xù)關(guān)注。從4月開(kāi)始，市場(chǎng)發(fā)生了細(xì)微的變化，很多人尚未重視這一點(diǎn)，或者即便看到苗頭，卻也不明就里。

　　首先，觀察成交量。4月，全國(guó)主要城市的二手房成交量，相比3月出現(xiàn)大跌。當(dāng)然，這也與3月成交量巨大的基期有關(guān)，買(mǎi)賣(mài)雙方擔(dān)心“20%個(gè)人所得稅”，3月的“末班車(chē)”行情故而格外壯觀。

　　新建商品住宅亦呈調(diào)整之態(tài)。4月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅成交面積，環(huán)比3月下降33%，但同比仍增長(zhǎng)25%。然而，需要關(guān)注的是，4月成交量不僅低于3月，而且還創(chuàng)過(guò)去12個(gè)月的新低 (剔除包含春節(jié)的2月)。這也就意味著，4月成交量的調(diào)整，已非僅僅是3月亢奮后的自然回落了，而是意味著新一輪成交調(diào)整的開(kāi)始。

　　或許，有人認(rèn)為4月大幅回落還有一個(gè)主因：推盤(pán)量減小。一方面，北京、廣州等少數(shù)城市對(duì)項(xiàng)目定價(jià)限制較多，導(dǎo)致部分樓盤(pán)無(wú)法及時(shí)預(yù)售;另一方面，一季度大量推盤(pán)后，4月可以新推的樓盤(pán)數(shù)量減少。確有此因素，但并非主因。4月份，20個(gè)典型城市新增商品住宅供應(yīng)量同比增長(zhǎng)32%，環(huán)比減少13%。成交量環(huán)比下跌的幅度，遠(yuǎn)大于供應(yīng)量減少的幅度，也就意味著新推樓盤(pán)的去化率有所下降。

　　結(jié)果是，住宅庫(kù)存量反彈。截至4月底，三線城市的庫(kù)存繼續(xù)攀升，一直未觸頂，反映出三線城市的庫(kù)存量過(guò)大，是制約其房?jī)r(jià)上漲的主要因素。而原本持續(xù)回落的一二線城市，近幾個(gè)月來(lái)庫(kù)存首次小幅反彈，雖然一二線城市的住宅去化周期仍然偏低，分別為7.3和8個(gè)月，但已發(fā)出見(jiàn)底信號(hào)。

　　其次，關(guān)于房?jī)r(jià)。筆者主要跟蹤全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，1月、2月、3月，其環(huán)比漲幅分別為0.57%、1.08%和1.09%，顯而易見(jiàn)，國(guó)五條出臺(tái)后，3月房?jī)r(jià)漲幅仍在擴(kuò)大，但非常微小，而2月相比1月卻是翻倍擴(kuò)大。這就意味著，房?jī)r(jià)漲勢(shì)已現(xiàn)緩和之態(tài)。另外，民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的百城價(jià)格指數(shù)表明，4月是連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅比3月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)，而且上漲城市數(shù)量比3月減少了8個(gè)。

　　民眾認(rèn)為國(guó)五條未能見(jiàn)效，主要著眼于房?jī)r(jià)尚未由漲轉(zhuǎn)跌。如果按這一標(biāo)準(zhǔn)，則還需要等待一年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。短周期的規(guī)律是，成交量先跌，價(jià)格漲幅回落，然后需要較長(zhǎng)時(shí)間，才會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的下跌。但即便未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，也并非老百姓所期望的那種下跌三至五成。近十年曾有過(guò)兩次房?jī)r(jià)下跌，一次是2008年下半年至2009年一季度，另一次是2011年四季度至2012年上半年。兩次下跌的跌幅都很小，70個(gè)城市的平均跌幅皆未超5%。

　　總體而言，關(guān)于2013年的樓市走向，筆者繼續(xù)堅(jiān)持年初時(shí)提出的“振蕩上行”。若無(wú)國(guó)五條，則為直線拉升，正是國(guó)五條的出臺(tái)逼使市場(chǎng)出現(xiàn)短期調(diào)整，也即“振蕩”。二三季度，市場(chǎng)將有所調(diào)整和振蕩，尤其是成交量更明顯一些，四季度成交量可能再度反彈;至于價(jià)格，主要表現(xiàn)為漲幅回落。一方面，價(jià)格變化滯后于量;另一方面，補(bǔ)庫(kù)存進(jìn)程偏慢與流動(dòng)性趨松，這兩大因素仍對(duì)房?jī)r(jià)具有支撐作用。

　　至于房地產(chǎn)調(diào)控，筆者建議有三。其一，地方細(xì)則的“力道”可以理解，這次市場(chǎng)回暖區(qū)域差異大，大部分三四線城市只是溫和復(fù)蘇，應(yīng)允許各地因地制宜。其二，一季度GDP增幅只有7.7%，低于去年四季度的7.9%，房地產(chǎn)對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)具有重大意義，調(diào)控力度不宜過(guò)大。況且當(dāng)前房企購(gòu)地量、房屋新開(kāi)工等建設(shè)指標(biāo)仍在低位徘徊。其三，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始降溫，雖然房?jī)r(jià)沒(méi)跌，但只要能抑制住過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，就已不錯(cuò)，不妨觀察至四季度再做決斷。

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