（原標題： 江蘇發(fā)布土增稅問題公告 售后返租成亮點）

　　【導讀】日前，江蘇省地稅局發(fā)布《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號)，對該省土地增值稅有關業(yè)務問題進行了界定和明確。該《公告》將于2012年10月1日起在全省范圍內(nèi)施行。

　　《公告》界定了土地增值稅清算單位，廣州記賬公司了解到進一步明確了土地增值稅核算對象，確定土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按普通標準住宅、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅)和非住宅類房產(chǎn)等類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　《公告》還對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認、同一開發(fā)項目不同類型房地產(chǎn)成本費用分攤及房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的扣除等內(nèi)容進行了明確。其中，售后返租的土地增值稅政策尤其引人注意，其稅務處理方法與營業(yè)稅規(guī)定基本一致。售后返租土地增值稅政策的明確，使得營業(yè)稅與土地增值稅在售后返租收入確認口徑上保持了一致性。此外，如何判定“轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低”一直是困擾主管稅務機關的難點問題，此前相關政策規(guī)定大多不具備可操作性。此次《公告》在認真總結(jié)實踐經(jīng)驗并充分征求各方意見的基礎上，首次規(guī)定了“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%”這一可操作性較強的標準。

　　附：江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告(蘇地稅規(guī)[2012]1號)

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他稅收法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關業(yè)務問題公告如下：

　　一、土地增值稅清算單位

　　土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關部門批準的分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。

　　二、土地增值稅核算對象

　　廣州記賬公司了解到土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　(一)普通標準住宅;

　　(二)其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);

　　(三)非住宅類房產(chǎn)。

　　三、關于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認

　　(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關經(jīng)濟利益的確認

　　納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益，應當確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　因房地產(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　(二)售后返租收入的確認

　　單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關聯(lián)方使用一段時間，其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益確認為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款以外的有關經(jīng)濟收益無法確認的，應判斷其轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低。對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。

　　(三)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的收入確定

　　對納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認轉(zhuǎn)讓收入。

　　對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當理由：

　　1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格;

　　2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格;

　　3、政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格;

　　4、經(jīng)主管稅務機關認定的其他合理情形。

　　四、同一開發(fā)項目不同類型房地產(chǎn)成本費用分攤

　　(一)同一開發(fā)項目中建設不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費(以下簡稱“土地成本”)。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。

　　(二)同一開發(fā)項目中建設的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分攤。

　　(三)同一開發(fā)項目中建設的不同類型房地產(chǎn)應分攤的利息支出，凡能夠按不同類型房地產(chǎn)計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實計算扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條第(一)、(二)項規(guī)定計算分攤的金額之和的5%計算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目不同類型房地產(chǎn)計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條第(一)、(二)項規(guī)定計算分攤的金額之和的10%計算扣除。

　　五、關于房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的扣除

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本核定扣除

　　納稅人在辦理土地增值稅清算申報時所附送房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

　　(二)公共配套設施成本費用的扣除

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關成本、費用;未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。

　　人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關成本、費用不予扣除。

　　(三)裝修裝飾費用的扣除

　　凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　(四)取得土地使用權(quán)所支付費用的扣除

　　納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金(包括后期補繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟利益后予以確認。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費不得扣除。

　　(五)相關費用、基金的扣除

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用，應當按照《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第六條的規(guī)定進行處理。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的計算基數(shù)。

　　2、政府性基金和行政事業(yè)性收費按照以下原則處理：

　　(1)企業(yè)建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動相關的原則進行劃分。凡與開發(fā)活動直接相關，且可直接計入或分配計入開發(fā)對象的，允許計入開發(fā)成本;反之，則應計入開發(fā)費用。對企業(yè)非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應

　　計入開發(fā)費用。

　　(2)允許計入開發(fā)成本的費用、基金，如果是在開發(fā)項目竣工驗收之后發(fā)生的，則也應計入開發(fā)費用。

　　本公告自2012年10月1日起施行。

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